Grundbuchs­gebührennovelle

Die Neuregelung der Eintragungs­gebühr im Grundbuch

Ab 1. 1. 2013 wird Gerichts­gebühr für Eintragungen im Grundbuch vom gemeinen Wert bemessen

Mit der Grundbuchs­gebührennovelle wird als Bemessungsgrundlage der Gebühr für Eigentumseintragungen im Grundbuch ab 1. 1. 2013 grundsätzlich – unabhängig von der Art des Erwerbs (entgeltlich oder unentgeltlich) – der gemeine Wert der Liegenschaft vorgesehen. Daneben sieht das Gesetz in wesentlichen Bereichen Begünstigungen vor, bei denen weiterhin der dreifache Einheits­wert als Bemessungsgrundlage herangezogen werden kann: bei Transaktionen im Familienkreis und bei Übertragungen im gesellschafts­rechtlichen Kontext. Eine teilweise – freilich nur vom Ergebnis her – „faktische Prolongierung“ der Rechtslage, wie sie vor der Aufhebung durch den VfGH bestand, stellt keine Verfassungswidrigkeit dar.

Bisherige Rechtslage und Erkenntnis des VfGH

Die Gebühr zur Eintragung des Eigentums­rechts und des Baurechts im Grundbuch hat sich bisher gemäß § 26 Abs. 1 GGG nach jenem Betrag bemessen, der auch der Ermittlung der Grunderwerb­steuer zugrunde zu legen wäre. § 4 Abs 1 GrEStG sieht prinzipiell die Berechnung der Steuer vom Wert der Gegenleistung vor. Wenn eine Gegenleistung nicht vorhanden oder nicht zu ermitteln ist (d. h. im Regelfall bei unentgeltlichen Erwerbsvorgängen), ist die Steuer im Ergebnis nach dem Dreifachen des Einheits­werts (§ 6 Abs 1 lit. b GrEStG) zu berechnen. Diese Bestimmung hat der VfGH mittlerweile ebenfalls als verfassungswidrig kassiert (VfGH 27. 11. 2012, G 77/12).

Die sich daraus ergebende unterschiedliche Gebührenhöhe für die gleiche Leistung des Gerichts, je nachdem, ob der Erwerb des Grundstücks entgeltlich oder unentgeltlich erfolgt, sah der VfGH als verfassungswidrig an und hob § 26 Abs. 1 und 1a GGG mit Ablauf des 31. 12. 2012 auf. Ausdrücklich hält es der VfGH jedoch für zulässig, die Eintragungs­gebühren nicht nach dem Aufwand zu bemessen, den die Gerichte mit der Eintragung haben (also kein Erfordernis einer „Kostenäquivalenz“ der Gebühr), sondern nach dem Nutzen der Gebührenschuldner aus der Tätigkeit des Gerichts (der umso höher ist, je höher der Wert des Grundstücks ist; Zulässigkeit einer „Nutzenäquivalenz“).

Regelung der Grundbuchs­gebührennovelle

Wäre der Gesetzgeber untätig geblieben, so hätten die Gerichte ab 1. 1. 2013 in allen Fällen für die Bemessung der Eintragungs­gebühr an den gemeinen Wert der Liegenschaft (§ 10 BewG) anknüpfen müssen, der in vielen Regionen ein Vielfaches des dreifachen Einheits­werts darstellt. Eine Option für den Gesetzgeber wäre die Einführung einer Pauschale für jede Eintragung (entsprechend der „Kostenäquivalenz“) gewesen, die aber nicht nur neuerliche Ungleichheiten gebracht hätte, sondern auch mit Nachteilen für die Richtigkeit des Grundbuchs oder gravierenden Einnahmeneinbußen für die Justiz verbunden gewesen wäre. Die Grundbuchs­gebührennovelle (GGN) geht daher einen anderen Weg: Es wird in Zukunft zwar unabhängig von der Art des Erwerbs (entgeltlich oder unentgeltlich) an den gemeinen Wert angeknüpft, gleichzeitig bleibt es jedoch möglich, bei begünstigten Transaktionen zwischen bestimmten Personengruppen an den dreifachen Einheits­wert anzuknüpfen. Die Höhe der Gebühr bleibt unverändert bei 1,1 Prozent der Bemessungsgrundlage.

Bewertung mit dem gemeinen Wert

Nach § 26 Abs. 1 GGG bemisst sich die Eintragungs­gebühr vom Wert des Rechts. Dieser Wert wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bei einer Veräußerung üblicherweise zu erzielen wäre. Damit lehnt sich der Gesetzeswortlaut bewusst an die Formulierung des § 10 Abs 2 BewG zum gemeinen Wert an, ohne diese jedoch vollständig zu übernehmen. Es ist auch erklärtes Ziel des Entwurfs, den vom VfGH als verfassungskonform nicht zu beanstandenden Wert des Rechts nach § 10 BewG zum Ausgangspunkt der Neuregelung zu machen. Die Wortfolge des § 26 Abs. 1 GGG hat zwar auch Gemeinsamkeiten mit jener des § 2 Abs. 2 LBG (Verkehrs­wert), jedoch kann sich der gemeine Wert vom Verkehrs­wert durch die anders­artige Berücksichtigung von Lasten unterscheiden (siehe dazu gleich).

Auch ohne ausdrückliche Übernahme der entsprechenden Formulierung aus dem BewG ist davon auszugehen, dass alle Umstände, die den Preis derartiger Liegenschaften beeinflussen, zu berücksichtigen sind, hingegen ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse nicht. Das ergibt sich bei ungewöhnlichen Verhältnissen e contrario schon aus dem Abstellen auf den „gewöhnlichen Geschäftsverkehr“ und den dabei „üblicherweise“ zu erzielenden Preis, hinsichtlich der persönlichen Verhältnisse aus der Konkretisierung der Wertermittlung im Einzelfall in § 26 Abs. 3 GGG (siehe dazu gleich). Als Umstände, die den Preis nach der Beschaffenheit der Liegenschaft beeinflussen, können demnach berücksichtigt werden: Grunddienstbarkeiten, auf Gesetz beruhende Verfügungsbeschränkungen, denkmalschutz­rechtliche Vorschriften sowie gesetzliche Heimfallverpflichtungen oder gesetzliche Veräußerungsverbote, Beschränkungen für mit Fondshilfe nach dem Wohnhaus-Wiederaufbau­gesetz errichtete Wohnhäuser, behördliche Anordnungen und nicht zuletzt mieten rechtliche Vorschriften. Hingegen werden als nicht zu berücksichtigende (und daher den Wert nicht mindernde) „persönliche Verhältnisse“ qualifiziert: vertraglich (nicht gesetzlich) festgelegte Veräußerungsverbote, Vorkaufs­rechte oder Heimfalls­rechte, gerichtliche Anordnungen und Wohnrechte. Auch die Belastung von Grundbesitz durch eine Hypothek gehört zu den persönlichen Verhältnissen, da die Hypothek eine persönliche Schuld ist, die den inneren Wert des Grundbesitzes, der nur zu ihrer Sicherung dient, nicht beeinflusst. Dass Hypotheken bei der Ermittlung des gemeinen Werts nicht abzuziehen sind, ergibt sich auch aus § 26 Abs. 3 GGG, der ausdrücklich die Hinzurechnung von Belastungen vorsieht, die auf dem Grundstück ruhen, soweit sie auf den Erwerber kraft Gesetzes übergehen.

Der gemeine Wert nach § 26 Abs. 1 GGG unterscheidet sich somit vom Verkehrs­wert, etwa jenem nach dem LBG. Wegen der Außerachtlassung persönlicher und ungewöhnlicher Verhältnisse, die den Verkehrs­wert unter Umständen wesentlich beeinflussen können (z. B. ein Wohnrecht), kann der gemeine Wert der Liegenschaft über deren Verkehrs­wert liegen. Das wird immer dann der Fall sein, wenn sich der Kaufpreis nach dem Restwert der Liegenschaft (der nach Abzug der zu übernehmenden Lasten, insbesondere von Pfand­rechten, verbleibt) bestimmt.

Gegenleistung

Soweit keine außergewöhnlichen Verhältnisse vorliegen, die offensichtlich Einfluss auf die Gegenleistung gehabt haben (wie z. B. bei sog. „gemischten Schenkungen“), ist bei den taxativ in § 26 Abs. 2 GGG aufgezählten Erwerbsvorgängen primär der Wert der Gegenleistung als Bemessungsgrundlage heranzuziehen. Auf dem Grundstück ruhende Belastungen sind – soweit sie auf den Erwerber übergehen – noch hinzuzurechnen. Diese Bestimmung konkretisiert Abs. 1 dahin, dass bei diesen Erwerbsvorgängen im Allgemeinen davon ausgegangen werden kann, dass die Gegenleistung den gemeinen Wert nach Abs. 1 abbildet.

Das Konzept der Gegenleistung ist dem GrEStG (§ 5) entlehnt. So wie nach § 5 Abs. 2 Z 2 GrEStG sind auch nach § 26 Abs. 3 letzter Satz GGG der Gegenleistung Belastungen hinzuzurechnen, die auf dem Grundstück ruhen, soweit sie auf den Erwerber kraft Gesetzes übergehen. Solche Belastungen werden auch dann der Bemessungsgrundlage zugerechnet, wenn deren Übernahme nicht verein­bart war. Bei verein­barter Übernahme liegt eine vom Käufer übernommene sonstige Leistung nach § 26 Abs. 3 Z 1 GGG vor. Damit entspricht auch das Konzept des Abs. 3 dem des gemeinen Wertes, der auf den inneren Wert des Grundstückes, also im unbelasteten Zustand, abstellt. Zu den auf dem Grundstück ruhenden Belastungen gehören auch persönliche Dienstbarkeiten, wie etwa das Fruchtgenuss­recht und das Wohnungs­recht; diese sind auch dann der Gegenleistung hinzuzurechnen, wenn sie dem Erwerber schon bisher zustanden.

Schon bestehende Grunddienstbarkeiten (wie etwa Wege- und Leitungs­rechte) sind hingegen als „dauernde Lasten“ nicht der Gegenleistung hinzuzurechnen, auch wenn eine entsprechende Passage im Vergleich zu § 5 Abs. 2 Z 2 GrEStG fehlt. Das ergibt sich bereits aus dem Grundkonzept des § 26 Abs. 1 GGG, wonach auch bei der Ermittlung des gemeinen Werts Servitutsbelastungen als Umstände, die nach der Beschaffenheit der Sache den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen sind. Es würde zu verfassungswidrigen Ungleichheiten führen, wenn man Servitutsbelastungen bei einer Schenkung außerhalb der begünstigten Personenkreise nach § 26a GGG oder bei einem Tausch für die Ermittlung des gemeinen Werts berücksichtigen müsste, bei einem Kauf hingegen nicht berücksichtigen dürfte.

Da Gegenleistungen, die nicht primär in Geld zu entrichten sind, erst recht wieder bewertet werden müssten, ergibt sich i. d. R. aus der Bewertung der Gegenleistung Seite 78keine Erleichterung gegenüber der Bewertung der Liegenschaft selbst. Deswegen wurde z. B. der Tausch nicht in den Katalog aufgenommen. Beim Kaufvertrag (Z 1) wird in Anlehnung an § 5 Abs. 1 Z 1 GrEStG bestimmt, dass zum Kaufpreis die vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen hinzuzuzählen sind, ebenso die dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen. Vorbehaltene Rechte schmälern nicht den gemeinen Wert der Liegenschaft: Behält sich der Verkäufer ein einzutragendes Wohnrecht vor, ist dieses dem Kaufpreis hinzuzurechnen.

§ 26 Abs. 3 Z 2 GGG regelt den Erwerb gegen wiederkehrende Geldleistungen, bei denen der Gesamt­betrag der Zahlungen nicht im Vorhinein feststeht (z. B. Leibrenten­verträge) und zielt auf den Kapital­wert nach § 16 BewG ab. Die Leistung an Zahlungs Statt findet in § 5 Z 3 GrEStG ihre Entsprechung (dort nach deutscher Terminologie „Leistung an Erfüllungs Statt“). Die Gegenleistung ist der Betrag, mit dem die Beteiligten das Grundstück auf die ursprünglich geschuldete Leistung anrechnen. Auf die Aufnahme des Meistbotes (§ 5 Z 4 GrEStG) oder des Übernahmspreises (§ 5 Z 5 GrEStG) wurde verzichtet, weil im Zwangsversteigerungs­verfahren in der Regel ein Schätz Gutachten eingeholt wird, das den Wert des Grundstücks widerspiegelt. Bei der Teilung eines Grundstücks kann – wenn das Teilstück nicht etwa durch ein in § 26 Abs. 3 GGG angeführtes Rechtsgeschäft erworben wurde – vom Wert der ungeteilten Liegenschaft ausgegangen und der Wert der Teilstücke nach ihrem Flächen­anteil an der Gesamtliegenschaft berechnet werden.

Bezifferung des Werts

Die Partei hat den Wert des einzutragenden Rechts eingangs der Grundbuchseingabe zu beziffern, die zur Ermittlung des Werts notwenigen Angaben zu machen und diese durch Vorlage geeigneter Unterlagen zur Prüfung der Plausibilität zu bescheinigen. Bei den in § 26 Abs. 3 GGG genannten Erwerbsvorgängen wird die Vorlage des Vertrags oder Entschädigungs­bescheids ausreichen, ansonsten nennen die Erläuterungen etwa Fotos, Inserate oder die Bezugnahme auf den Immobilienpreisspiegel. Ein Sachverständigen­gutachten braucht nicht vorgelegt zu werden. Die erforderlichen Angaben sollen durch eine Verordnung geregelt werden (§ 26a Abs. 3 GGG).

Der Zeitpunkt der Wertermittlung ist grundsätzlich jener Zeitpunkt, in dem die Gebührenschuld entsteht, also die Eintragung im Grundbuch. Da sich die Grundlagen der Eintragung i. d. R. zwischen Einreichung und Eintragung nicht ändern, kann auf den Zeitpunkt der Einreichung im Grundbuch abgestellt werden.

Begünstigung

Die vorgesehenen Begünstigungen betreffen zum einen – entgeltliche wie unentgeltliche – Rechtsgeschäfte im erweiterten Familienkreis, nämlich zwischen Ehegatten und eingetragenen Partnern, Lebensgefährten bei gemeinsamem Hauptwohnsitz, allen in gerader Linie Verwandten oder Verschwägerten (insb. Kinder, Enkel oder Eltern, Großeltern und deren Ehepartner oder eingetragene Partner) sowie Übertragungen an ein Stief-, Wahl- oder Pflegekind, an deren leibliche Kinder oder Partner sowie an Geschwister, Nichten oder Neffen (nicht jedoch z. B. an Onkeln oder Tanten). Zum anderen sollen nicht nur alle bisher im UmgrStG begünstigten Übertragungen weiterhin begünstigt werden, sondern jeder Erwerbsvorgang zwischen einer Gesellschaft und ihrem Gesellschafter, der dem Gesellschafts­verhältnis entspringt (nicht jedoch Fremdgeschäfte).

In diesen Fällen ist weiterhin der dreifache Einheits­wert als Bemessungsgrundlage heranzuziehen. Ist dieser jedoch höher als 30 % des gemeinen Werts, bemisst sich die Gebühr nach diesem Grenz­wert, wenn die Partei dies begehrt. Diese „Deckelung“ wurde notwendig, da der VfGH bezweifelte, dass die Heranziehung der Einheits­werte alleine wegen der unterschiedlichen regionalen Wertentwicklungen in der Lage sei, eine Begünstigung für alle Liegenschaften sachge­recht umzusetzen. Mit der Deckelung ist sichergestellt, dass in jedem Fall die Gebühr auf zumindest ein knappes Drittel gemäßigt wird.

Die Ermäßigung muss eingangs der Eingabe unter Hinweis auf die gesetzliche Grundlage in Anspruch genommen werden (§ 26a Abs. 2 GGG). Die Voraussetzungen für die Ermäßigung muss durch Vorlage geeigneter Urkunden bescheinigt werden, bei Lebensgeführten insbesondere durch Bestätigungen über den Hauptwohnsitz. Die Angaben und Bescheinigungsmittel sollen durch Verordnung konkretisiert werden (§ 26a Abs. 3 GGG).

Begünstigung im Familienkreis – § 26a Abs 1 Z 1

GGG

Liegt die Angehörigeneigenschaft im Zeitpunkt des Entstehens des Gebührenanspruchs (§ 2 Z 4 GGG: Vornahme der Eintragung) nicht mehr vor, kann die Gebühren­befreiung dennoch in Anspruch genommen werden, wenn die Übertragung im Hinblick auf eine bestehende Angehörigeneigenschaft getätigt wurde. Dafür sprechen die Erläuterungen, die den Sinn der Begünstigungen u. a. darin sehen, Liegenschaftsübertragungen zur Erhaltung des Familienbesitzes sowie gemeinsam erwirtschafteten Grundbesitzes sowohl im Fall des Generationenwechsels als auch im Fall der Aufteilung des Erwirtschafteten bei Auflösung der Gemeinschaft zu erleichtern. Damit ist auch die Verbücherung des Scheidungsvergleichs begünstigt, mit dem eine Liegenschaft an Personen übertragen wird, die zu den Begünstigten nur im Rahmen der aufrechten Ehe gezählt haben, auch wenn der Scheidungsbeschluss zum Zeitpunkt der Einreichung des Grundbuchsgesuchs oder der Verbücherung bereits rechtskräftig und die Angehörigeneigenschaft damit nicht mehr aufrecht ist. Auch wenn Liegenschaften im Erbwege erlangt werden, kommt es auf die Angehörigeneigenschaft zum Erblasser an.

Gesellschafts­rechtliche Begünstigung – § 26a

Abs. 1 Z 1 GGG

Diese Begünstigung übernimmt zunächst alle bisher begünstigten Tatbestände nach dem UmgrStG und erweitert diese um Erwerbsvorgänge zwischen einer Gesellschaft und ihrem Gesellschafter und die Anteilsvereinigung bei der Personengesellschaft. Erfasst sind demnach Verschmelzung (Art. I UmgrStG) und Spaltung (Art. I UmgrStG) von Kapitalgesellschaften, Umwandlungen (Art. II UmgrStG) auf eine Personengesellschaft oder ein Einzelunternehmen sowie die Realteilung (Art. I UmgrStG) von Personengesellschaften. Etwas verkürzt wird im Gesetzestext nur auf die Einbringung (Art. III UmgrStG) und den Zusammenschluss (Art. IV UmgrStG)„von Gesellschaften“ abgestellt, obwohl die Einbringung eines (Teil-)Betriebs und der Zusammenschluss mehrerer natürlicher Personen zu einer Personengesellschaft die Regelfälle darstellen werden. Selbst wenn man aus dieser Unschärfe jedoch eine Reduktion des Anwendungsbereichs ableiten wollte, wäre die Einbringung einer Liegenschaft durch einen Gesellschafter jedenfalls vom Auffangtatbestand „Erwerbsvorgänge zischen einer Gesellschaft und ihrem Gesellschafter“ erfasst. Die Seite 80Anteilsvereinigung erfasst schließlich das Ausscheiden des vorletzten Gesellschafters aus einer Personengesellschaft und Anwachsung des Vermögens beim verbleibenden Gesellschafter, da es nur in diesem Fall zu einer Eintragung eines Eigentümerwechsels im Grundbuch kommt.

Verfassungskonformität

Vereinzelt wurde die Verfassungskonformität der Neuregelung bezweifelt. Im Folgenden werden häufig anzutreffende Argumente vorgestellt und dazu Stellung genommen:

Die Gebühren müssen sich am Aufwand der Gerichte orientieren

Es entspricht ständiger Rechtsprechung des VfGH, dass bei Gerichts­gebühren eine strenge Äquivalenz im Einzelfall in dem Sinn, dass die Gebühr dem verursachten Aufwand entspricht, nicht erforderlich ist. Auch im Anlassverfahren hat der VfGH angeführt, dass eine Berücksichtigung des Nutzens der Eintragung keinen verfassungs­rechtlichen Bedenken begegnet. Schließlich ist zu bedenken, dass der VfGH mit der Aufhebung der Bemessungsbestimmung (§ 26 Abs. 1 und 1a GGG) und nicht des Grundtatbestands (TP 9 lit. b Z 1 GGG) selbst eine – damit wohl verfassungskonforme – Rechtslage herbeigeführt hat, die eine Anknüpfung am gemeinen Wert nach § 10 BewG vorsieht.

Eine Begünstigung im Gebühren­recht ist nicht zulässig

Der VfGH hatte zwar im Prüfungsbeschluss dazu tendiert, eine Begünstigung je nach Art des Grundstückserwerbs (wie im GrEStG) für den Bereich der Gerichts­gebühren als möglicherweise nicht gerechtfertigt anzusehen. Abgesehen davon, dass die GGN nun nicht mehr nach der Art des Grundstückserwerbs als entgeltlich oder unentgeltlich differenziert, hat die Bundesregierung in ihrer Stellungnahme auch aufgezeigt, dass sich auch im Gebühren­recht mitunter die Notwendigkeit ergibt, einen sozialpolitischen Ausgleich zu finden und bestimmte Tatbestände und/oder Verfahrens­arten im öffentlichen Interesse zu privilegieren. Art. 6 EMRK gebietet es, auch im Rahmen der Gebührengestaltung gleichen Zugang zum Recht für alle – unabhängig von deren wirtschaftlicher und finanzieller Leistungsfähigkeit – zu gewährleisten. Eine Begünstigung von Transaktionen, die typischerweise im Familienbereich vorkommen und der Weitergabe wirtschaftlicher Grundlagen im Familienbereich dienen, auch im Gebühren­recht scheint unter dem Gesichtspunkt der Anforderungen des Art. 33 Abs. 1 der Charta der Grund­rechte der Europäischen Union zumindest nicht unsachlich oder unangemessen. Sie fügt sich auch zwanglos in das System des Gericht­gebührenrechts ein, das gerade für den familien­rechtlichen Bereich zahlreiche begünstigte Verfahrensgegenstände und Verfahrens­arten vorsieht. Auch die Begünstigung der Übertragung von Liegenschaften in gesellschafts­rechtlichen Konstellationen ist sachlich zu rechtfertigen. Die vorgesehenen Seite 81Begünstigungen sollen – ähnlich den Gebühren­befreiungen des NeuFöG, das der Förderung der Neugründung von Betrieben bzw. deren Übernahme durch Neuunternehmer und somit der Förderung des Wirtschaftswachstums dient – Eintragungen, die aufgrund gesellschafts­rechtlicher Umstrukturierungsmaßnahmen oder bei Mittelverschiebung, z. B. Sacheinlagen aller Art, erforderlich werden, gebühren­rechtlich begünstigen, um so Wachstumsanreize zu schaffen und die Betriebsfortführung zu erleichtern.

Einheits­werte sind nicht geeignet, Begünstigungen umzusetzen

Es wird teilweise die Meinung vertreten, die pauschale 30-Prozent-Grenze („Deckelung“) werde nicht ausreichen, um die Bewertungsfehler, die auf die veralteten Einheits­werte zurückzuführen sind, zu kompensieren. Dazu ist zunächst zu bemerken, dass nur bei Grundstücken, bei denen der Einheits­wert weniger als ein Zehntel des gemeinen Werts beträgt, die Bemessung vom dreifachen Einheits­wert günstiger ist als die Bemessung von 30 % des gemeinen Werts. Die Regelung führt also nur bei Grundstücken, deren gemeiner Wert mehr als das Zehnfache des Einheits­werts beträgt, zu graduell höheren Entlastungen, und zwar je mehr, desto geringer der Einheits­wert im Verhältnis zum gemeinen Wert ist. Bereits im einem Erkenntnis vom 25. 6. 1979 hat der VfGH ausgesprochen, dass der Gesetzgeber im Gebührenbereich eine „gröbere Regelung“ treffen kann, da die durch die Vergröberung bewirkte Vereinfachung nicht nur dem Kostenbeamten eine Bemessung erleichtert und eine Entlastung der Rechtspflege infolge einer geringeren Häufigkeit von Berichtigungsanträgen bewirkt, sondern die Übersichtlichkeit und Klarheit der Regelung auch den Parteien zu einer rascheren Erledigung verhilft. Diese Rechtsprechung hat der VfGH auch zum GGG beibehalten. Zudem ist zu bedenken, dass der VfGH erst im Erkenntnis vom 13. 3. 2008 (Grund­steuer) ausgeführt hat, dass in einem Beschwerdefall, in dem die Festsetzung der Grund­steuer mit dem Hinweis auf die Änderung des Gebäude­werts bekämpft wurde, nicht hervorgekommen sei, dass das von den Bescheiden angewendete System der Einheitsbe­wertung schon in sich aufgrund der vorgebrachten Bedenken oder anderer Umstände verfassungswidrig, d. h. schon in sich ungeeignet wäre, für weitere Rechtsfolgen als Bemessungsgrundlage zu dienen. Im Erkenntnis vom 6. 10. 2010 hat der VfGH präzisiert, dass das Unterbleiben der Hauptfest­stellungen im Zeitablauf in nahezu allen Fällen zu einer steuerlichen Entlastung der betroffenen Grundeigentümer geführt habe und es (lediglich) darum ging, dass sich diese Entlastung angesichts regionaler oder auch individueller Unterschiede in der Wertentwicklung der Grundstücke auf die Steuerpflichtigen nicht gleichmäßig auswirke. Wenn der VfGH schon bei der periodisch anfallenden Grund­steuer ein Anknüpfen an das System der Einheits­werte nicht für verfassungswidrig erkannte, dann muss das umso mehr für dessen Nutzbarmachung bei den Gerichts­gebühren gelten, die nur ein einziges Mal beim Erwerb des Grundstücks anfallen und daher eine vergleichsweise niedrige Belastung darstellen (1,1 % vom Wert der Liegenschaft zum Zeitpunkt der Eintragung, die in der Regel für die Dauer von Jahrzehnten des Werterhalts oder sogar der Wertsteigerung aufrechterhalten werden muss und ihre Wirkung entfaltet).

Mit der Novelle wird die vom VfGH korrigierte Rechtslage fortgeschrieben

Die Bundesregierung hatte im zugrunde liegenden Verfahren argumentiert, dass im Ergebnis durch die Anknüpfung an den dreifachen Einheits­wert Transaktionen, vor allem im Familienbereich, begünstigt würden. Der VfGH hat dieses Argument mit dem Hinweis darauf verworfen, dass es nicht Absicht des Gesetzgebers des GGG gewesen sei, durch Anknüpfen an Einheits­werte bei unentgeltlichen Grundstückserwerben den (typischerweise) geringeren Nutzen solcher Erwerbe zu berücksichtigen, sondern sich die verfassungs­rechtlichen Probleme erst aus dem (faktischen) Umstand ergeben haben, dass die Anpassung der Einheits­werte an die tatsächliche Wertentwicklung unterblieben sei.

Waren bisher durch die Bezugnahme auf den Einheits­wert unentgeltliche Transaktionen günstiger, kommt es in Zukunft nicht auf die Art des Erwerbs an, sondern darauf, zwischen welchen Personen das Grundstück übertragen wird. Das Ergebnis wird sich in vielen Fällen mit der bisherigen Rechtslage decken, da unentgeltliche Transaktionen häufig genau im jetzt begünstigten Familienkreis stattfinden. Jedoch wird aus der bloß zufällig entstandenen Begünstigung, die sich nur aus den unterlassenen Hauptfest­stellungen zur Neubemessung der Einheits­werte ergab, eine normative Entscheidung des Gesetzgebers, in genau bestimmten Fällen abweichend von der „Nutzenäquivalenz“ eine Begünstigung vorzusehen.

Entkoppelung von der Entrichtung der Grunderwerb­steuer, Inkrafttreten

Aufgrund der durch das Erkenntnis des VfGH notwendigen Entkoppelung der Bemessungsgrundlagen ist es in Zukunft nicht mehr möglich, die Grunderwerb­steuer, die weiterhin an die Art der Transaktion als entgeltlich oder unentgeltlich anknüpft, und die Grundbuchseintragungs­gebühren in einem einheitlichen Vorgang zu berechnen („Selbstberechnung“). Trotz der in vielen Fällen im Ergebnis wohl gleichgebliebenen Bemessung beider Abgaben wird es in Zukunft doch in verschiedenen Fallkonstellationen immer wieder unterschiedliche Bemessungsgrundlagen geben, sodass der Abzug einer addierten Prozentzahl von einer einheitlichen Bemessungsgrundlage nicht mehr möglich ist.

Zu einer Erhöhung der Eintragungs­gebühr im Vergleich zu bisher kommt es in folgenden Fällen:

• Übertragung von unbelasteten land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken im Familienkreis zur Sicherung des Lebensunterhalts des Übergebers mit Betriebspflicht für den Übernehmer: Hier ist in Zukunft der dreifache statt des einfachen Einheits­werts Bemessungsgrundlage. Gleichzeitig ist zu berücksichtigen, dass der Angehörigenbegriff gegenüber dem GrEStG erweitert (insb. Lebensgefährten, Geschwister, Nichten und Neffen) und die Einschränkung „zur weiteren Bewirtschaftung gegen Sicherung des Lebensunterhaltes des Übergebers“ nicht aus dem GrEStG übernommen wurde.
• Unentgeltliche Übertragungen einer unbelasteten Liegenschaft an eine Person außerhalb des nunmehr begünstigten Personenkreises: Das betrifft unbelastete Schenkungen oder Erbschaften an Fremde, Stiftungen, gemeinnützige Organisationen, entfernte Angehörige u. Ä. In diesen Fällen ist die Eintragungs­gebühr in Zukunft nach dem gemeinen Wert und nicht dem dreifachen Einheits­wert zu berechnen.
• Umgründungen nach dem UmgrStG: Hier wird in Zukunft statt des zweifachen Einheits­werts der dreifache Einheits­wert herangezogen, gleichzeitig wird der Kreis der begünstigten Transaktionen erweitert (u. a. werden nunmehr alle Sacheinlagen erfasst).

Günstiger wird die neue Regelung in folgenden Fällen:

• Entgeltliche Übertragungen innerhalb des nun begünstigten Personenkreises: Bei entgeltlichen Liegenschaftsübertragungen zwischen Geschwistern (z. B. im Wege einer Erbteilung) oder geschiedenen Ehegatten sowie ehemaligen Lebensgefährten Seite 83nach einer Trennung bemisst sich die Eintragungs­gebühr derzeit nach der geleisteten Zahlung oder den übernommenen Lasten, in Zukunft aber nach dem dreifachen Einheits­wert.
• Unentgeltliche Übertragung einer belasteten Liegenschaft oder unter Vorbehalt von Nutzungen innerhalb der Familie: In der Regel übersteigt ein auf der Liegenschaft haftendes Pfand­recht oder ein vorbehaltenes Fruchtgenuss- oder Wohnrecht den dreifachen Einheits­wert erheblich. Derzeit sind die übernommen Lasten bzw. die vorbehaltenen Nutzungen heranzuziehen, in Zukunft der dreifache Einheits­wert.
• Übertragung von Liegenschaften im gesellschafts­rechtlichen Kontext: Die Begünstigung geht viel weiter als jene nach dem UmgrStG. Einerseits ist die Anwendung nicht auf Fälle beschränkt, in denen österreichisches Steuer­recht zur Anwendung kommt. Andererseits umfasst die Begünstigung auch sämtliche gesellschafts­bedingten Übertragungen zwischen der Gesellschaft und ihrem Gesellschafter. Es ist daher nicht nur z. B. jede Sacheinlage einer Liegenschaft begünstigt, sondern auch jede Liegenschaftstransaktion zwischen Gesellschafter und Gesellschaft, die kein Fremdgeschäft darstellt.

Immerhin wird mit der GGN die Selbstberechnung insoweit erleichtert, als in Zukunft dem Grundbuchs­gericht kein amtlicher Vordruck über die Vornahme der Selbstberechnung mehr vorgelegt werden muss, sondern eine Erklärung im Antrag oder im Vertrag ausreicht, dass die Selbstberechnung vorgenommen wurde (§ 12 GrEStG).

Um den Gebühreneinzug zu fördern, wird die Eintragungs­gebühr um 20 Euro ermäßigt, wenn dem Gericht auch dafür eine Einzugsermächtigung erteilt wird (TP 9 Anm. 6 GGG).

Die Änderungen treten prinzipiell am 1. 1. 2013 in Kraft; sie sind anzuwenden, wenn die Eingabe nach dem 31. 12. 2012 beim Grundbuchs­gericht einlangt. Für früher einlangende Anträge oder früher durchgeführte Selbstberechnungen wird fingiert, dass der Gebührenanspruch (schon) mit 31. 12. 2012 entsteht, und nicht erst mit der Eintragung – diese Fälle sind daher nach altem Recht zu behandeln. Die Novelle wurde Ende November im Justizausschuss und Anfang Dezember im Plenum des Nationalrats beschlossen.